12.11.2019

Если два физических лица заключили сделку о купле-продаже недвижимости с нарушением предусмотренных законом условий, то такой договор может быть расторгнут или признан недействительным. Признание договора купли-продажи недействительным возможно только при наличии установленных законом чётких оснований.

В каких случаях может потребоваться признание договора купли-продажи недействительным

Гражданское законодательство предусматривает два основания, которые позволяют признать любое соглашение недействительным. Совершённая сделка должна быть или ничтожной, или оспоримой.

Недействительность напрямую связана с наступлением конкретного результата, который планировала получить одна или вторая сторона соглашения в соответствии с нормами законодательства. Признание договора недействительным связано с наличием нарушений, которые были допущены в момент заключения и подписания.

При каких условиях сделка может быть признана недействительной

Признание сделки купли-продажи недействительной возможно в случаях заключения соглашений, которые:

  • являются мнимыми или притворными;
  • противоречат нормам правопорядка и нравственности;
  • совершены признанными судом недееспособными гражданами;
  • были совершены дееспособными физическими лицами, которые на тот момент не осознавали значения своих действий;
  • были подписаны несовершеннолетними людьми, в том числе и для которых требовалось обязательное согласие родителей;
  • нарушают права несовершеннолетних;
  • нарушают требования законодательства о форме или сроках;
  • были подписаны под принуждением, под влиянием обмана, с применением угроз или насилия;
  • были утверждены руководителем юридического лица, не имеющим на то полномочий.

В каких случаях может потребоваться признание сделки недействительной

Ничтожная сделка отличается от оспоримой, но отдельные соглашения в случае наличия соответствующих оснований могут быть признаны одновременно оспоримыми и ничтожными. Например, если заключался договор купли-продажи жилья, которое было приобретено в результате приватизации гос. имущества, то, в зависимости от причины, такой договор может быть признан не только оспоримым, но и ничтожным. Если же ст.168 ГК РФ не предусматривает условий о том, что несоответствующий нормам закона договор должен считаться оспоримым, то к нему применяются правила о ничтожности.

Какие сделки считаются ничтожными

Если заключённый договор является ничтожным, то, независимо от признания его таковым судебным органом, он изначально является недействительным. То есть, отменяется даже без решения суда, независимо от желания сторон, договор:

  • форма и содержание которого не соответствуют нормам законодательства и одновременно противоречат интересам общества, граждан и третьих лиц;
  • был ненастоящим (мнимым);
  • заведомо противоречил основам нравственности и правопорядка;
  • был притворным и заключённым для того, чтобы не совершать другую обязательную сделку (к примеру, человек дарит, а не продаёт квартиру, чтобы затем уйти от уплаты налога на недвижимость);
  • был заключён заведомо несовершеннолетним ребёнком до 14 лет или психически больным человеком, официально признанным недееспособным.

Что представляют собой оспоримые сделки

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной возможно в случае, если она была заключена с:

  • ребёнком до 14 лет без ведома родителей или ограниченно дееспособным человеком без одобрения попечителя, если это обязательно по закону;
  • дееспособным, который не мог отдавать отчёт своим действиям по причине психического расстройства;
  • применением в отношении одной из сторон угроз, насилия, обмана или с предложением заведомо невыгодных и невыполнимых условий;
  • человеком, которого реально ввели в заблуждение.

Срок исковой давности для оспаривания сделок купли-продажи

Иск о признании сделки купли-продажи недействительной подаётся в соответствии со ст. 181 ГК РФ по оспоримым договорам в течение 12 месяцев, а по ничтожным – в течение 36 месяцев с того дня, когда вторая сторона узнала об обстоятельствах, которые стали основанием для признания договорных отношений недействительными.

Если прошло 10 лет с момента нарушения, несмотря на то, что истец узнал об этом позже указанного срока, суд уже не рассмотрит иск.

Особенности процедуры признания договора недействительным

Если, в соответствии с ч.2 ст. 452 ГК РФ, перед подачей иска в суд к этой сделке применяется претензионный порядок признания недействительной, то заинтересованное лицо обязано подать досудебную претензию второй стороне договора. Если по истечении 30-дневного срока претензия удовлетворена не будет, можно составлять и подавать иск в Арбитражный суд по месту регистрации имущества.

В каких случаях вам может помочь юрист

Любой договор труднее расторгнуть, чем заключить, поэтому оспаривание сделки купли-продажи должно происходить при строгом соблюдении законодательства. В этой ситуации правильно составить иск и обосновать нарушения поможет грамотный юрист. Он же примет участие в судебном заседании и представит аргументы своего клиента. В результате сделка будет признана судом незаконной и подлежащей отмене.

 

юрист по корпоративным спорам

 


 

С уважением к Вам и вашему бизнесу,

юридическая компания "Деловой подход"